住宅ローンシュミレーション

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、平成16年から平成20年の間に居住用の住宅を取得し、 以下の条件を全て満たした場合に所得税が控除される制度です。

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控除対象となる条件

  • 平成16年〜平成20年12月31日の間に住宅を取得、改築、増築した人。
  • 取得後6ヶ月以内に入居し、住み続けている事。
  • ローンの対象が住宅と、その敷地に対してである事。
  • 住宅の築年数が20年以内(耐火建築物の場合は25年)である事、あるいは新耐震基準を満たすことを証明したもの。
  • 床面積(登記簿面積)が50平方メートル以上で、なおかつ床面積の50%以上が居住用である事。
  • 銀行、信用金庫、信用組合、農協、住宅金融公庫、年金資金運用基金、地方公共団体、各種公務員共済組合、勤務先(年利1%以上)のいずれかから借入れている事。
  • 返済期間が10年以上である事。

※控除が適用される期間は10年間 。
※合計所得金額が3,000万円以下(給与の場合3,336万円以下)の年に対して適用。

控除される金額

住宅ローン控除の控除額は以下の(1)、(2)のうち低い方の金額が適用されます。

(1)住宅ローン借入金の年末残高に下記の控除率をかけた額

居住年 借入金の年末残高の
限度額
適用年 控除率 適用年 控除率
平成16年5,000万円1〜10年目1% 
平成17年4,000万円1〜8年目1%9〜10年目0.5%
平成18年3,000万円1〜7年目1%8〜10年目0.5%
平成19年2,500万円1〜6年目1%7〜10年目0.5%
平成20年2,000万円1〜6年目1%7〜10年目0.5%

(2)控除の対象となる年(1月1日〜12月31日)の間に支払った所得税額

あくまでも控除ですので、どれだけ住宅ローンの借入金が多くても支払った所得税額より多くは帰って来ません。

住宅ローン控除で還付される金額

下記の例で実際に還付される額を計算してみましょう。

Aさん

  • 居住年:平成17年
  • 平成17年末の借入金残高:2,500万円
  • 平成17年の所得合計:700万円

まず、所得税額を計算します。
手取りでない額面での給与合計から、給与所得控除分を差し引きます。

給与所得控除の計算方法は以下の通り

所得合計給与所得控除額
65万円以下65,000円
65万円〜180万円所得合計×40%
180万円〜360万円所得合計×30% + 18万円
360万円〜660万円所得合計×20% + 54万円
660万円〜1000万円所得合計×10% + 120万円
1,000万円以上所得合計×5% + 170万円

Aさんの所得合計は700万円なので、

所得合計(700万円) × 10% + 120万円 = 190万円(@給与所得控除額)

次に、所得控除額を差し引きます。

所得控除とは、社会保険、生命保険、損害保険などに対して支払った金額には所得税を課さない制度です。 全ての納税者に対して適用される基礎控除38万円と扶養家族がいる場合の扶養控除(一人あたり38万円)に、保険料などの金額を加えます。

ここでは、仮に所得控除額は95万円(A所得控除額)とします。

所得合計から@とAを引いた金額が、課税対象となる所得となります。

700万円 − 190万円(@) − 95万円(A) = 415万円(B課税対象所得)

そして、この課税対象所得に対して所得税率をかけ、控除額を差し引いたものが所得税となります。 所得税率と控除額は以下の通り。

課税対象となる所得税率控除額
330万円以下10%0円
330万円〜900万円20%33万円
900万円〜1,800万円30%123万円
1,800万円以上40%249万円

415万円(B) × 20% − 33万円 = 50万円(C所得税額)

これで、Aさんの所得税額が50万円だという事がわかりました。

では、住宅ローン控除の金額を計算してみましょう。
平成17年入居の1年目ですので、借入金残額の1%で、

2,500万円 × 1% = 25万円(住宅ローン控除額)

この時点で所得税額50万円より少ない為、この年の住宅ローン控除額は25万円となります。 ですが、実際にはさらに定率減税というものがあり25万円が全て還付されるわけではありません。

Aさんが支払う所得税額は50万円ですが、 実際に源泉徴収で支払う所得税はさらに定率減税20%を差し引いた額となります。

50万円(C) − ( 50万円 × 20% ) = 40万円(源泉徴収額)
この時、所得税額50万円に対する住宅ローン控除額が25万円だった為、 同様に住宅ローン控除で還付される額も20%差し引き、

25万円 − ( 25万円 × 20% ) = 20万円(還付額)

と、いう事で住宅ローン控除によってAさんに還付される金額は20万円という事になります。

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